طرح دعوای تخلیه در این مقاله با خانه وکالات وندا همراه باشید
قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که میان اشخاص جامعه بسته می‌شود. فراوان بودن انعقاد این قرارداد در روابط بین اشخاص در خصوص اموال مختلف، موجب فراوانی دعاوی مربوط به این قرارداد در دادگاه‌ها و دیگر مراجع قضایی شده‌است. یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین این دعاوی، دعوای تخلیه می‌باشد.
قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که میان اشخاص جامعه بسته می‌شود. فراوانی و کثرت انعقاد این قرارداد در خصوص انواع املاک مسکونی و تجاری و دیگر اموال موجب شده‌است که به همان میزان هم با فراوانی دعاوی مربوط به این قرارداد در محاکم روبرو باشیم. یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین این دعاوی، دعاوی تخلیه می‌باشد و یکی از مهم‌ترین سوالات در مورد تخلیه آن است که برای طرح این دعوا باید به کجا مراجعه کرد؟ در این نوشتار به این پرسش، پاسخ خواهیم داد.
١- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه
دعوای تخلیه یک دعوای غیرمالی است. غیرمالی بودن دعوای تخلیه بر محاسبه‌ی میزان هزینه‌ی دادرسی و قابلیت اعتراض به رأی تأثیر می‌گذارد. موضوع مهمی که باید در خصوص دعوای تخلیه مورد بررسی قرار بگیرد آن است که اساساً برای طرح این دعوا باید به کجا مراجعه کرد؟ قانون شورای حل اختلاف به این پرسش، پاسخ داده است. طبق ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف همه دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر این‌که در قرارداد اجاره، حق سرقفلی و کسبوپیشه واگذار شده باشد و طرح‌کننده‌ی دعوا بخواهد در دعوای تخلیه، حق سرقفلی و کسبوپیشه را نیز مطرح کند. در صورتی که در قرارداد اجاره حق سرقفلی و کسبوپیشه واگذار شده باشد که این صرفاً مربوط به حالتی است که قرارداد اجاره در خصوص ملک تجاری بسته شده باشد، به این علت که طرح‌کننده‌ی دعوا می‌خواهد در خصوص حق سرقفلی و کسبوپیشه هم ادعایی را مطرح کند، به جای شورای حل اختلاف باید به دادگاه مراجعه کند. حال این سوال مطرح می‌شود که باید به کدام دادگاه مراجعه کند؟ در این خصوص باید توجه کرد که مراجعه باید به دادگاهی صورت بگیرد که ملکی که اجاره داده شده، در حوزه‌ی آن واقع شده‌است.
٢- چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟
موقعیت‌های زیر نمونه‌هایی از مواردی هستند که در آن‌ها می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد:
۱. دعوای تخلیه‌ی را زمانی می‌توان طرح نمود که شخص متصرف در ابتدا با اجازه‌ی مالک، ملک او را به تصرف خود درآورده باشد که این اجازه می‌تواند در قالب قرارداد اجاره یا غیر از آن به او داده شده باشد اما او پس از تمام شدن مهلتی که برای تصرف ملک داشته، آن را در اختیار مالک قرار ندهد. در این صورت مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد بلکه باید مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد. پس از اتمام مدت قرارداد اجاره از زمان طرح دعوا تا زمانی که دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می‌کند، مالک نمی‌تواند ملک خودش را تخلیه کند. اگر هم مستأجر ادعا کند که تخلیه‌ی ملک برای او دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی را برای این کار به او بدهد.
۲. اگر مستأجر در نگه‌داری از مالی که به اجاره شده‌است کوتاهی کند یعنی کاری که باید انجام دهد را انجام ندهد و یا این‌که کاری که نباید انجام دهد را انجام دهد، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند.
۳. در صورتی که قرارداد قبل از سال ۶۲ بسته شده باشد و مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. در قراردادهایی که پس از سال ۱۳۶۲ بسته شده‌است اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد، صرفاً می‌توان دعوایی برای دریافت این اجاره‌بها مطرح کرد.
