در این مقاله می خواهیم به قانون الزام به تنظیم سند رسمی بپردازیم .
مقدمه
حق مالکیت از جمله حقوق مهمی است که از دیرباز مورد توجه بوده و این حق باید توسط دیگر افراد و جامعه محترم شمرده شده و حاکمیت نیز حمایتهای قانونی و قضایی لازم جهت به رسمیت شمردن این حق به کار گیرند. با شروع دوران مدرنیته و ظهور حقوق به عنوان تضمین کننده حق، اهمّیّت حمایتها بیشتر گردید و بر این اساس قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1310 به تصویب رسید. قانون تجارت نیز بعد از این قانون تصویب شده که خود نشاندهنده اهمیت و حمایت از ارزش مالکیت است. به رغم گذشت نزدیک به نود سال از تاریخ تصویب این قانون که درصدد برقراری نوعی نظم اجتماعی نوین در حوزه املاک بود، با تفاسیری که از مواد این قانون شد این حق دچار تزلزل گردیده است. نهایتا با تصویب قانون جدید “الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول” اعتبار سند رسمی در برابر سند عادی، رجحان مضاعف یافت.
ماده ی 1 قانون فوق الذکر بیان داشته: “… هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست…” با عنایت به این ماده و سایر مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شاهد آثاری به شرح ذیل بر روابط حقوقی افراد و رویه ی دادگاه ها می باشیم.
1- پایان سوء استفاده از سند عادی
در اسناد عادی به واسطه اینکه میتواند صرفاً توسط دو نفر که طرفین معامله محسوب میشوند تنظیم شده و تنها این دو نفر از مفاد دقیق آن مطلع باشند، امکان دارد هیچ شخص ثالثی نسبت به آن سند اطلاعی نداشته باشد. درنتیجه یکی از طرفین معامله میتوانست با دست بردن در سند عادی برخی مفاد آن سند را تغییر بدهد. حال اثبات این دستکاری و تخلف طرف مقابل به راحتی امکان پذیر نبوده و محاکم دادگستری را به خود مشغول خواهد می نمود که در صورت اجرایی شدن صحیح این قانون، راه چنین سوءاستفاده هایی بسته می شود.
2- جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر
در این جرم، فروشنده مکرراً اقدام به تنظیم بیعنامه (که یک نوع سند عادی است) برای یک ملک میکند. در این جرم فرد فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه فروخته و خریدار بیاطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن تنها یک مبایعهنامه، میلیون ها تومان پول را به حساب فروشنده واریز کند. هنگامی که معامله از طریق سند عادی انجام میشود طرف خریدار نمیتواند پیرامون وضعیت ملک اطلاعی کسب کند و مجبور خواهد بود به فروشنده اعتماد کند. خریداران نیز زمانی متوجه موضوع می شوند که کار از کار گذشته و دستشان به جایی نمیرسد. حالیه، با ثبت معاملات افراد، نه تنها امکان فروش به چند نفر ممکن نیست بلکه از تعداد دعاوی محاکم کاسته خواهد شد.
3– ممانعت از زمین خواری
یکی دیگر از جرائم بسیار مهمی که از طریق اسناد عادی اتفاق میافتد زمینخواری است.
بسیاری از زمینخواریها در کشور با اتکا به اعتبار اسناد عادی یا همان قولنامهای رخ میدهد چرا که این اسناد در هیچ سیستمی ثبت نمیشوند و حاکمیت قدرت نظارت بر آنها را ندارد بنابراین اگر معاملهای با آنها انجام شود، نهادهای نظارتی نمیتوانند از موضوع مطلع شده و مانع شوند. همین مسئله سبب میشود تا افراد سودجو بتوانند بهراحتی در اراضی ملی یا کشاورزی ساختوساز کرده و به قیمتهای گزاف به فروش برسانند؛ اینهمه در حالی است که این اسناد در نزد دادگاهها معتبر بوده و یکی از دلایل اصلی گسترده شدن این اسناد در بین مردم نیز همین مسئله است.
4- کمک به ممانعت از پولشویی
جرم پولشویی از طریق اسناد عادی یکی از بهترین شیوههای تطهیر پولهای کثیف خواهد بود. مجرمین میتوانند بدون آنکه نهادهای نظارتی و امنیتی به راحتی متوجه شوند، با خرید اموال مردم با استفاده از سند عادی منشأ پولهای کثیف خود را پنهان کنند.
5- کمک به جلوگیری از اطاله دادرسی
از جمله مشکلات دیگر رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، اطاله دادرسی بر اثر رسیدگی به اصالت اسناد عادی است. در بسیاری از دعاوی، سند عادی مورد اختلاف بوده و به کارشناس ارجاع داده میشود که علاوه بر افزایش هزینههای دادرسی برای طرفین، اطاله دادرسی خواهد شد. حال پس از بررسی کارشناس، امکان اعتراض وجود داشته که همین امر به اطاله دادرسی میافزاید.
6- ممانعت از معاملات متعارض
هنگامی که شخصی یک ملک را برای مثال به پنج نفر بفروشد، ممکن است نفر اول و دوم پس از مدتی آگاه شده و اقدام به طرح دعوی علیه یکدیگر نموده و دستگاه قضایی پس از بررسیهای فراوان یک طرف را محق میداند. پس از مدتی مجددا فرد سومی متوجه و او نیز اقدام به طرح دعوی میکند. پس از بررسی و صدور حکم در این مورد نیز معامله کنندگان دیگر نیز پیدا شوند.
علاوه بر موارد فوق امکان دارد فرد ثالثی پیدا شده که با سوء نیت، یک سند عادی مبنی بر محق بودن خود نشان دهد و نه تنها دستگاه قضایی را درگیر رسیدگی مجدد کرده که حتی محکمه را نیز فریب داده و به ناحق صاحب مال غیرمنقول شود. بنابراین همیشه افراد باید انتظار داشته باشند که روزی فردی با سند عادی یا تقلبی به دنبال تصاحب مال ایشان باشد.
7- ابطال سند رسمی توسط سند عادی
یکی از رویههای تأمل برانگیز در دادگاهها، ابطال سند رسمی اموال غیرمنقول به دلیل مقدم بودن سند عادی است. این در حالی است که حاکمیت، غیر قابل خدشه بودن اسناد رسمی را تضمین کرده و از آن حمایت میکند. این کار موجب میشود حتی فردی که دارای سند رسمی است نگران ابطال آن با یک سند عادی باشد.
8- لزوم و آثار ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در صورت معتبر بودن اسناد عادی همچنان این مشکلات وجود خواهند داشت و مفهوم مالکیت در حقوق ایران، متزلزل خواهد ماند. جهت حفظ جایگاه مالکیت و جلوگیری از مشکلات مذکور، باید اسناد عادی جای خود را به اسناد رسمی بدهند که با ثبت رسمی معاملات غیرمنقول شاهد این تحولات نیزخواهیم بود.
در پایان مقاله قانون الزام به تنظیم سند رسمی لازم به ذکر و تاکید فراوان است که همگان بایستی نسبت به ثبت رسمی معاملات خود اقدام و بدین گونه از رخ دادن بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری به عمل آورند. کارشناسان ما در موسسه حقوقی وندا، آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی لازم جهت اقدامات فوری برای تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول شما می باشند.
